E-recepcja

Blog kancelarii

Ogólne informacje dotyczące wspólnot mieszkaniowych

Dzisiejszy post będzie pierwszym z serii artykułów dotyczących wspólnot mieszkaniowych – zasad ich działania oraz wybranych problemów praktycznych. Zapraszam do lektury.

Moment powstania wspólnoty mieszkaniowej

Zgodnie z treścią ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w momencie wyodrębnienia pierwszego lokalu w nieruchomości wielolokalowej, nienależącego do spółdzielni mieszkaniowej, na rzecz innej osoby niż dotychczasowy właściciel powstaje nowy podmiot prawa – wspólnota mieszkaniowa, którą tworzą właściciele lokali wyodrębnionych i właściciel (współwłaściciele) lokali niewyodrębnionych. Wraz z powstaniem wspólnoty mieszkaniowej powstają nowe prawa i obowiązki właścicieli lokali jako jej członków mających zapewnić właściwe jej funkcjonowanie.

Charakter prawny wspólnoty mieszkaniowej

Wspólnota mieszkaniowa jest tzw. ułomną osobą prawną, która może samodzielnie występować w obrocie cywilnoprawnym w zakresie ograniczonym do własnego majątku, który stanowią prawa i obowiązki związane z nieruchomością wspólną (tak SN w uchwale 7 sędziów z dnia 21 grudnia 2007 r. sygn. III CZP 65/07). Wspólnota mieszkaniowa działa samodzielnie przez ustanowiony zarząd bądź zarządcę, którzy powołani są do podejmowania czynności nieprzekraczających zwykłego zarządu, które to czynności nie zostały prawnie zdefiniowane (przykładowy katalog zawarty został w art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali – nie jest on jednak katalogiem zamkniętym), a ocena czy dana czynność stanowi czynność zwykłego zarządu czy czynność przekraczającą zwykły zarząd musi być dokonywana przy uwzględnieniu konkretnych okoliczności. W przypadku podejmowania przez zarząd wspólnoty czy też zarządcy nieruchomości czynności przekraczających zwykły zarząd, do ich ważności niezbędne jest upoważnienie od członków wspólnoty wyrażone poprzez podjęcie przez nich odpowiedniej uchwały.