Rynek nieruchomości od wielu lat prężniej się rozwija, a obrót nieruchomościami stanowi znakomitą platformą inwestycyjną dla posiadanego kapitału. Ceny mieszkań ciągle wzrastają, przez co zysk z inwestycji zwraca się w możliwie szybkim czasie. W konsekwencji tego transakcje sprzedaży i kupna nieruchomości są czymś bardzo częstym, jednak zawsze towarzyszą temu wątpliwości co do należnego podatku oraz tego, czy jest szansa na uniknięcie obciążenia podatkiem. Dlatego warto lepiej przyjrzeć się problemowi podatku VAT przy sprzedaży nieruchomości.
Spis treści
- Nabycie nieruchomości z rynku pierwotnego a VAT
- Zwolnienie z VAT przy dostawie nieruchomości
- Nakłady na nieruchomość a zwolnienie z VAT
W zakresie podatku VAT, sprzedaż nieruchomości stanowi odpłatną dostawę towarów, która powoduje, że podatnik jest zobowiązany odprowadzić podatek należny od takiej transakcji. Wynika to z tego, że ustawodawca w świetle art. 2 pkt 6 ustawy o podatku VAT sklasyfikował nieruchomość jako towar. Podatkiem obciążony będzie nabywca towaru, dlatego w przypadku zakupu nieruchomości należy liczyć się z kwotą netto powiększoną o odpowiednią stawkę VAT. Powstanie obowiązku podatkowego będzie zależało od momentu dokonania dostawy nieruchomości, więc należy przeanalizować, która opcja będzie najkorzystniejsza.
Nabycie nieruchomości z rynku pierwotnego a VAT
Dla nabycia nieruchomości z rynku pierwotnego bezpośrednio od dewelopera, podatek VAT co do zasady zawarty będzie w jej cenie. Obowiązującą stawką jest 23%, jednak w razie, gdy mamy do czynienia z budownictwem objętym społecznym programem mieszkaniowym, tj. gdy spełniony jest jeden z warunków:
- w przypadku budynków mieszkalnych jednorodzinnych ich powierzchnia użytkowa nie przekracza 300 m2 lub
- w przypadku lokali mieszkalnych ich powierzchnia użytkowa nie przekracza 150 m2, deweloper ma prawo do zastosowania obniżonej 8-procentowej stawki VAT.
Zwolnienie z VAT przy dostawie nieruchomości
Niezależnie od powyższego, istnieje kilka przypadków określonych ustawowo, zwolnień transakcji zbycia nieruchomości z podatku VAT, o których mowa w art. 43 ustawy VAT, nawet jeżeli nasza transakcja zostanie uznana za dostawę towarów. Ze zwolnienia korzystać również mogą, na gruncie art. 43 ust 9 ustawy o VAT, transakcje na nieruchomościach gruntowych, które zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nie są przeznaczone pod zabudowę mieszkalną.
Innym typem zwolnienia przedmiotowego w obrocie nieruchomościami jest art. 43 ust. 1 pkt. 10 lit. a, b ustawy VAT. Zgodnie z brzmieniem tego przepisu, ustawodawca zwalnia od podatku dostawę budynków, z wyjątkiem dokonania dostawy budynku w ramach pierwszego zasiedlenia lub przednim, a także gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a sprzedażą budynku upłynęło mniej niż 2 lata.
Zanim przejdziemy dalej należy wyjaśnić co dokładnie oznacza termin „zasiedlenie”. Przez pierwsze zasiedlenie, zgodnie z brzmieniem zawartym w przepisach, rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:
- wybudowaniu lub
- ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Możliwość sprzedaży nieruchomości bez podatku zależy od tego, w jakim celu nieruchomość będzie wykorzystywana oraz czy będzie związana z jednoczesnym obowiązkiem podatkowym. Wtedy trzeba będzie wziąć pod uwagę również wydatki poniesione na remont nieruchomości oraz czas, jaki upłynął od wykonania pierwszej czynności podlegającej opodatkowaniu. Oczywiście konieczna będzie dokładna analiza wszystkich okoliczności, jednak to nie będzie stanowiło większego problemu.
Aby lepiej zobrazować omawiany temat warto posłużyć się przykładem.
Firma A buduje budynek jako deweloper w czerwcu 2018 roku. W tym samym roku oddała w najem lokal spółce B. Na sprzedaż budynku decydują się po dwóch latach, w listopadzie 20202 roku. Czy w tym przypadku sprzedaż będzie zwolniona z VAT?
Odpowiedź brzmi, tak.
Niemniej, na co trzeba zwrócić uwagę, to towarzyszące temu ograniczenia związane z zasiedleniem budynku, co jak już wcześniej omówiliśmy ma wpływ na opodatkowanie transakcji. Jeżeli w tym okresie, np. w lutym 2020 roku przeprowadzono modernizację budynku, której to wartość przekroczyła 30% wartości całej nieruchomości sprzedaż taka będzie już podlegała opodatkowaniu w rozumieniu ustawy VAT, ponieważ tak szerokie zmiany powodują powstanie fikcji prawnej, polegającej na przyjęciu, że ponowne nowe zasiedlenie miało miejsce w monecie wprowadzonych modernizacji, tj. luty 2020 roku, a to oznacza wprost, że do momentu sprzedaży (lipiec 2020 roku) nie upłyną okres dłuższy niż 2 lata. W takiej sytuacji wymagana jest korekta podatku VAT naliczonego, który został odliczony od wydatków na potrzeby wybudowania tego budynku.
*W ramach uwagi dodam także, że istnieje możliwość dobrowolnego zrezygnowania z powyższego zezwolenia, na podstawie zgodnego oświadczenia stron złożonego do właściwego ze względu na nabywcę naczelnika urzędu skarbowego. Oświadczenie to składają nabywca oraz zbywca nieruchomości. Wskazać należy, że warunkiem koniecznym do rezygnacji ze zwolnienia jest status czynnych podatników VAT u obu stron transakcji.*
Nakłady na nieruchomość a zwolnienie z VAT
Istnieje jeszcze jedno zwolnienie dotyczące dostawy budynków i budowli, w sytuacji, w której nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i jednocześnie dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tychże nieruchomości, które przekraczałyby 30% wartości początkowej tych obiektów.
Dotyczy to w szczególności nieruchomości nabytych beż podatku VAT:
- nabyte przed 5 lipca 1993 r. (przed wejściem w Polsce w życie podatku VAT),
- nabyte od podmiotów niebędących podatnikami VAT (np. od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej),
- nabyte w ramach transakcji zwolnionych od podatku VAT.
Samo wyliczenie nieruchomości w tym wypadku może okazać się niewystarczające. Tutaj również w celu lepszego zrozumienia przedstawionego zagadnienia pomocny będzie przykład.
Przedsiębiorca nabywa nieruchomość od osoby fizycznej. Osoba ta nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej, a z tytułu takiego zakupu przedsiębiorcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, to po 5 latach od zakupu tej nieruchomości, to odpłatne zbycie będzie korzystało ze zwolnienia VAT.
Co do prawa do odliczenia podatku naliczonego VAT, sytuacja ta będzie wyglądała inaczej, w zależności od statusu sprzedawcy nieruchomości. Jeżeli sprzedawcą będzie:
- osoba fizyczna, to nie pojawi się możliwości odliczenia podatku naliczonego, niezależnie, czy lokal nabędzie spółka, czy wspólnicy,
- osoba prawna lub ułomnaosobą prawną, lub jednoosobowa działalność gospodarcza, podatnik może skorzystać z prawa do odliczenia podatku naliczonego VAT od zakupu.W zakresie transakcji sprzedaży związanych z najmem lub dzierżawą wskazuje, że co do zasady możemy wyróżnić dwie właściwe stawki podatku 23% i 8%. Stawka 23% (podstawowa) będzie właściwa w przypadku wynajmu lokalu użytkowego na cele prowadzonej działalności gospodarczej, a także w przypadkach nieobjętych zwolnieniem lub niższą stawką. Stawka obniżona w wysokości 8% obejmuję transakcje towarów i usług wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy.
Podsumowanie
W celu ustalenia opłacalności przyjętej formy należy przeprowadzić kalkulacje na podstawie kosztu zakupu nieruchomości oraz wartość czynszu. Prawidłowa i szczegółowa analiza pozwoli na dokonanie odpowiednich czynności, uniknięcie negatywnych konsekwencji, a przede wszystkim na zmniejszenie kosztów ponoszonych w związku ze sprzedażą nieruchomości. Niewłaściwa interpretacja przepisów lub stanu faktycznego może nieść ze sobą sankcje ze strony urzędu skarbowego, dlatego w celu ich uniknięcia warto zasięgnąć pomocy osób w tym doświadczonych.
Jeśli zainteresował Cię powyższy wpis i chcesz wiedzieć więcej na ten temat zapraszamy do współpracy z nami. Specjaliści z naszej kancelarii prawnej w Łodzi są do Twojej dyspozycji, skontaktuj się już dzisiaj i daj sobie pomóc.