Blog kancelarii

Wniesienie nieruchomości do spółki zagranicznej na przykładzie spółki brytyjskiej

Prowadzenie działalności gospodarczej i osiąganie zysków wymaga, przynajmniej na początku jej działania, poczynienia pewnych nakładów niezbędnych do rozwoju spółki. W przypadku prowadzenie spółki zagranicznej tym ważniejsze jest minimalizowanie początkowych kosztów. Dlatego, zamiast dokonywać kupna lub najmu nieruchomości na terytorium Wielkiej Brytanii można dokonać wkładu posiadanych nieruchomości w Polsce do spółki brytyjskiej. Z możliwych opcji warto przedstawić te, które wydają się najkorzystniejsze:

Opcja  1 – Aport

Na podstawie art. 12 ust. 4 pkt 4 ustawy o CIT, do przychodów podatkowych osoby prawnej, nie zalicza się bowiem przychodów otrzymanych na utworzenie lub powiększenie kapitału zakładowego. Także kwoty przekazane na kapitał zapasowy (z agio) nie stanowią dla spółki kapitałowej przychodu podlegającego opodatkowaniu. Należy jednak pamiętać, że wniesiona aportem nieruchomość może zostać zakwalifikowana przez obejmującego jako środek trwały (art. 16a ustawy o CIT). Jeśli tak się stanie, będzie ona podlegać rozliczeniu w ciężar kosztów podatkowych w drodze odpisów amortyzacyjnym na zasadach ogólnych.

W przypadku przekazania nieruchomości do spółki aportem konieczne jest wprowadzenie zmian do umowy spółki. Uchwała o podwyższeniu kapitału zakładowego powinna szczegółowo wskazywać przedmiot wkładu niepieniężnego, wspólnika wnoszącego aport oraz liczbę i wartość nominalną obejmowanych w zamian udziałów. Aby prawidłowo określić wartość rynkową należy zastosować  art. 19 ust. 3 updof, z którego wynika, że wartość rynkową rzeczy, lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Na mocy Konwencji o unikaniu podwójnego opodatkowania zyski z przeniesienia własności jakiegokolwiek podlegają opodatkowaniu tylko w tym Umawiającym się Państwie, w którym przenoszący własność ma miejsce zamieszkania lub siedzibę. Stawka podatkowa, która obowiązuje przy uzyskiwaniu dochodu wynosi 19%.

Opcja 2 Darowizna

Jeżeli przedsiębiorca przekaże spółce nieruchomość nieodpłatnie, to nie uzyska przysporzenia majątkowego. Nie powstanie więc u niego przychód podatkowy do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli darczyńca nie obejmie w zamian udziałów (akcji) bądź nie otrzyma żadnego ekwiwalentu za darowane nieruchomości, tak w momencie zawarcia umowy, jak i w przyszłości. Ponadto przepis art. 23 ust. 1 pkt 11 updof wprost stanowi, że nie uważa się za koszty uzyskania przychodów darowizn i ofiar wszelkiego rodzaju, z wyjątkami, które nie mają zastosowania w rozpatrywanej sprawie.

Przysporzenie majątkowe uzyska jednak spółka, co będzie ją obligować do przypisania przychodu na podstawie art. 12 ust. 1 pkt 2 updop.

Opcja 3 – Sprzedaż

Od dnia 1 maja 2004 r. generalna zasada, iż nabycie nieruchomości lub udziałów i akcji w spółkach będących właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości przez cudzoziemców wymaga zezwolenia, nie ma zastosowania do obywateli oraz przedsiębiorców posiadających miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Europejskiego Obszaru Gospodarczego (art. 8.2 ustawy).

Nieruchomości w Polsce spółka brytyjska może nabyć bez zezwolenia jako podmiot mający siedzibę na terytorium Europejskiego Obszaru Gospodarczego (Unia Europejska, Islandia, Norwegia i Lichtenstein) – do czasu Brexitu.

UWAGA:

W związku z Brexitem- konieczność uzyskania zezwolenia może pojawić się po wyjściu GB z Unii.

Przy zakupie spółka nie płaci podatku dochodowego. Podatek ten może pojawić się w razie zbycia nieruchomości w przyszłości. Podatek od czynności cywilnoprawnych wynosi 2% od ceny zawartej w umowie. Podatek od nieruchomości zależny jest od miejsca położenia, albowiem każda gmina ustala samodzielnie stawki tego podatku.

Brexit spowoduje, że spółka brytyjska stanie się „cudzoziemcem” spoza UE. Nie zmieni to zasad opodatkowania nabycia oraz podatku od nieruchomości, ale spowoduje konieczność uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości.

Zbycie nieruchomości

Zgodnie z art. 3 ust. 2b pkt 4 ustawy PIT za dochody (przychody) osiągane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej przez nierezydentów uważa się w szczególności dochody (przychody) z położonej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieruchomości lub praw do takiej nieruchomości, w tym ze zbycia jej w całości albo w części lub zbycia jakichkolwiek praw do takiej nieruchomości. W konsekwencji skoro spółka posiada status rezydenta podatkowego Wielkiej Brytanii i tam też położona jest nieruchomość to sprzedaż tej nieruchomości należy opodatkować zgodnie z brytyjskim prawem podatkowym.

By prawidłowo określić miejsce opodatkowania należy odnieść się do konwencji między Rzecząpospolitą Polską a Zjednoczonym Królestwem Wielkiej Brytanii i Irlandii Północnej w sprawie unikania podwójnego opodatkowania i zapobiegania uchylaniu się od opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i od zysków majątkowych, podpisana w Londynie dnia 20 lipca 2006 r.

Zgodnie z art. 6 tej umowy dochód, osiągany przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w Wielkiej Brytanii z majątku nieruchomego (włączając dochód z gospodarstwa rolnego lub leśnego) położonego w Polsce, może być opodatkowany w Polsce.

Co za tym idzie, dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości znajdującej się w Polsce  byłby opodatkowany w Polsce oraz zwolniony z podatku w Wielkiej Brytanii. Nie wpływa także na wysokość opodatkowania innych dochodów uzyskanych z tego samego źródła w Polsce.

Likwidacja spółki

Co będzie się działo z nieruchomościami w przypadku likwidacji spółki? Jeśli wspólnicy planowaliby zbycie nieruchomości wchodzącej w skład majątku spółki – jej zbycie byłoby możliwe tylko w drodze publicznej licytacji, a z wolnej ręki – jedynie na mocy uchwały wspólników i po cenie nie niższej od uchwalonej przez wspólników. Najwcześniej po sześciu miesiącach od daty ogłoszenia o otwarciu likwidacji i wezwaniu wierzycieli, możliwy jest podział majątku spółki. Po upływie powyższego terminu może nastąpić podział majątku między wspólników. Należy podkreślić, że co do zasady majątek spółki (tzw. sumę likwidacyjną) dzieli się między wspólników w stosunku do ich udziałów. Ponadto zasadą jest, że majątek spółki upłynnia się w trakcie likwidacji, a tak uzyskaną sumę dzieli się między wspólników. W sytuacji, gdy wspólnicy nie chcą, aby pewne składniki majątku spółki zostały spieniężone, możliwe jest wyłączenie tych składników spod spieniężenia w drodze uchwały wspólników, która wiąże likwidatorów. Aby nieruchomości bezpośrednio wróciły do osoby, która je wniosła do spółki konieczny będzie odpowiedni zapis w umowie spółki.

Podsumowanie

Aby dokonać jak najkorzystniejszego wkładu nieruchomości do spółki należy przeprowadzić dokładną analizę skutków podatkowych i finansowych takiego działania, biorąc pod uwagę wszystkie elementy niezbędne dookreślenia wartości i rodzaju nieruchomości. Dodatkowe wątpliwości może powodować Brexit i towarzyszące jemu skutki. W przypadku późniejszego zbycia nieruchomości lub likwidacji spółki sporządzenie odpowiednich zapisów w umowie spółki. W celu uniknięcia problemów podatkowych związanych z dokonywanymi wkładami warto skorzystać z profesjonalnej obsługi prawnej.