Aspekty prawne zakupu nieruchomości

Aspekty prawne zakupu nieruchomości

Zakup nieruchomości to poważna inwestycja wymagająca odpowiedniego przygotowania. Osobom, które nie mają na co dzień styczności ze sprzedażą lub zakupem nieruchomości cała procedura może wydać się dość skomplikowana. Warto dopilnować, by proces zakupu nieruchomości został przeprowadzony przy wsparciu osób o odpowiednich kwalifikacjach. W takiej sytuacji nieoceniona jest pomoc prawnika.

Jaką formę powinna mieć umowa sprzedaży nieruchomości? Co powinna zawierać? Jakie opłaty się z nią wiążą? Czy spółki handlowe mogą nabywać nieruchomości? Odpowiedzi na te pytania przedstawiamy poniżej.

Zakup nieruchomości w Polsce – forma umowy

Pojęcie umowy sprzedaży definiuje art. 535 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z powołanym przepisem, przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się do przeniesienia prawa własności rzeczy na kupującego i jej wydania. Kupujący zobowiązuje się przedmiot umowy odebrać i zapłacić sprzedawcy określoną cenę. Umowa sprzedaży jest jedną z najczęściej dokonywanych w praktyce czynności prawnych.

W sytuacji, gdy przedmiotem umowy sprzedaży jest nieruchomość, konieczne jest sporządzenie jej w formie aktu notarialnego (art. 158 Kodeksu cywilnego). W akcie notarialnym umowy sprzedaży sprecyzowany jest przedmiot umowy – dokument zawiera szczegółowy opis nieruchomości obejmujący stan faktyczny i prawny.

Stan prawny nieruchomości wynika przede wszystkim z księgi wieczystej, jak również z przedłożonych notariuszowi dokumentów. To na notariuszu spoczywa obowiązek ustalenia stanu prawnego oraz zabezpieczenia interesów stron umowy.

Umowa sprzedaży zawiera również postanowienia dotyczące ceny i sposobu zapłaty. Określa także termin wydania zakupionej nieruchomości w Polsce w posiadanie strony kupującej. Umowa może zawierać szereg innych postanowień, w zależności od sytuacji i potrzeb stron.

Strony zainteresowane zawarciem umowy sprzedaży zobowiązane są do przedłożenia wymaganych dokumentów oraz do złożenia stosownych oświadczeń. Zestaw dokumentów niezbędnych do sfinalizowania konkretnej umowy sprzedaży różni się w zależności od sytuacji faktycznej, prawnej, a także stanu wynikającego z księgi wieczystej.

Zakup nieruchomości w Polsce – opłaty związane z umową sprzedaży

Z zakupem nieruchomości w Polsce nierozerwalnie związane są koszty notarialne. Składają się na nie taksa notarialna oraz koszt wypisów aktu notarialnego. Wysokość kosztów notarialnych różni się w zależności od zakresu przeprowadzanych czynności oraz samej wartości przedmiotu umowy. Ustawa Prawo o notariacie nie reguluje kwestii, która ze stron uiszcza koszty notarialne. W zależności więc od ustaleń, może to być sprzedający lub kupujący nieruchomość.

Koszty notarialne przy zakupie nieruchomości w Polsce to jednak nie wszystko. W przypadku zakupu nieruchomości na rynku wtórnym, konieczna jest zapłata podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% ceny nieruchomości. Opłata ta pobierana jest przez notariusza, który następnie odprowadza ją do urzędu skarbowego.

Zawarcie umowy sprzedaży wiąże się z koniecznością dokonania wpisów w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Koszty sądowe zależne są od postanowień umowy. Ich wysokość określa ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

W przypadku zakupu nieruchomości za środki pochodzące z kredytu hipotecznego, należy ponieść dodatkowe koszty. Składają się na nie podatek od czynności cywilnoprawnych z tytułu ustanowienia hipoteki oraz opłata sądowa za wpis hipoteki do księgi wieczystej.

Zakup nieruchomości w Polsce przez spółki osobowe

Mimo że ustawodawca nie przyznał spółkom osobowym, takim jak spółka jawna, partnerska, komandytowa, komandytowo-akcyjna, osobowości prawnej, nie pozbawił ich jednak możliwości sprawnego działania. Zgodnie z art. 8 Kodeksu spółek handlowych, spółka osobowa może we własnym imieniu nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Spółka osobowa może również dokonać zakupu nieruchomości w Polsce, jak i nabywać inne prawa rzeczowe. Posiada ona własny majątek. W przypadku nabycia nieruchomości to spółka, nie zaś jej poszczególni wspólnicy – jak w przypadku spółki cywilnej – będzie właścicielem nieruchomości.

Sposób reprezentacji spółek osobowych został określony w przepisach Kodeksu spółek handlowych. Wspólnicy, podpisując, a w trakcie trwania spółki, zmieniając umowę spółki, mają wpływ na ustalenie zasad jej reprezentacji. Poprzez ustalenie zasad działania spółki oraz sposobu jej reprezentacji, wspólnicy mogą wpłynąć na szybkość podejmowania decyzji, a także na system kontroli tychże decyzji. Zasady reprezentacji różnią się – w zależności od rodzaju spółki.

W procesie zakupu nieruchomości w Polsce spółki osobowe reprezentowane są bądź przez wspólników działających samodzielnie lub łącznie bądź przez komplementariuszy. Ponadto w spółce partnerskiej umowę nabycia nieruchomości zawrzeć może także zarząd, jeśli został powołany. Umowa przeniesienia własności nieruchomości może zostać zawarta także przez pełnomocnika lub prokurenta.

Zakup nieruchomości w Polsce przez spółki kapitałowe

Spółki kapitałowe (spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, spółki akcyjne oraz proste spółki akcyjne) mogą nabywać i zbywać nieruchomości. Czynności te są jednak obwarowane ograniczeniami wynikającymi z przepisów Kodeksu spółek handlowych, umowy spółki lub statutu.

Kompetencja do nabywania i zbywania nieruchomości nieruchomości w imieniu spółki przysługuje członkom zarządu. W przypadku zarządu wieloosobowego sposób reprezentacji powinien być określony w umowie spółki lub statucie. Jeśli umowa spółki lub statut nie zawierają postanowień w tym przedmiocie, do składania oświadczeń w imieniu spółki wymagane jest współdziałanie dwóch członków zarządu albo jednego członka zarządu łącznie z prokurentem.

Prowadzenie spraw i reprezentowanie spółki należy do kompetencji zarządu. Niemniej jednak kluczowe dla spółki czynności, takie jak zakup nieruchomości w Polsce, wymagają uzyskania przez zarząd zgody zgromadzenia wspólników lub walnego zgromadzenia. Odnosi się to do każdego rodzaju nieruchomości. Nie ma przy tym znaczenia czy nieruchomość służy spółce do prowadzenia działalności gospodarczej czy jedynie wchodzi w skład jej majątku trwałego. Wspomniany wymóg obowiązuje również bez względu na wartość czy wielkość danej nieruchomości. Rozwiązanie to ma na celu ochronę interesów spółki i wspólników lub akcjonariuszy przy dokonywaniu istotnych oraz zwykle kosztownych dla spółki transakcji.

Wymóg uzyskania zgody wspólników może zostać uchylony w umowie spółki lub statucie. Istnieje także możliwość odmiennego uregulowania ogółu zasad postępowania w zakresie rozporządzania składnikami aktywów trwałych lub dokonywania czynności nabywania i zbywania nieruchomości.

Uchwała w przedmiocie zakupu nieruchomości w Polsce powinna zawierać niezbędne dane identyfikujące nieruchomość oraz wskazywać wielkość nabywanego udziału w tej nieruchomości. Nie ma ani ustawowego obowiązku, ani zwyczaju w określaniu w uchwałach warunków czynności wyrażających zgodę na zbycie nieruchomości. Jednak aby zgoda dotyczyła konkretnej czynności prawnej, nie może być wątpliwości, że podejmujące uchwałę zgromadzenie wspólników lub walne zgromadzenie ma świadomość, na warunki jakiej czynności wyraża zgodę.

Podsumowanie

Zakup nieruchomości w Polsce wiąże się z dużym stresem, zarówno dla strony sprzedającej, jak i kupującej. Warto zadbać, aby treść umowy w pełni odzwierciedlała wolę stron i w jak największym stopniu zabezpieczała interesy każdej z nich.

Jeśli potrzebujesz pomocy w analizie treści umowy sprzedaży nieruchomości, chcesz zweryfikować czy w sposób należyty zabezpiecza ona Twoje interesy bądź potrzebujesz pomocy w zrozumieniu zapisów umowy, zapraszamy do kontaktu.