Jak walczyć z rosnącym WIBOR-em? Mało znane korzyści płynące z wcześniejszej spłaty kredytu

Rosnący WIBOR w ostatnim czasie sprawił, że znaczna część kredytobiorców poszukuje rozwiązań pozwalających na ratowanie domowego budżetu. Jednym z wyjść do dyspozycji kredytobiorców pozwalającym na uwolnienie się od kredytu jest oczywiście przedterminowa spłata i nadpłata kredytu. Ruchy te oprócz poczucia stabilności i bezpieczeństwa, dają znaczne korzyści w zakresie odsetek, które zostaną w portfelu kredytobiorcy. Oprócz tych korzyści nie można zapomnieć o obowiązku banku do zwrotu pobranych pozaodsetkowych kosztów kredytu. Chcesz poznać niepopularne korzyści związane z wcześniejszą spłatą kredytu? Przeczytaj nasz artykuł.

WIBOR – statystki, prognozy, wpływ na sytuację kredytobiorców

Aktualnie jesteśmy świadkami bezprecedensowego tempa wzrostu wskaźnika referencyjnego WIBOR (ang. Warsaw Interbank Offered Rate) tj. stopy procentowej, po której banki udzielają pożyczek innym bankom komercyjnym. Sama wysokość wskaźnika nie jest rekordowa – daleko jej (na szczęście) do poziomu choćby z początku XXI wieku (aktualne ok. 7 % do ówczesnych 17 % – na przykładzie WIBOR 3M). Jednak około 30 krotny wzrost względem okresu pandemii (maj 2020 – październik 2021, stawki 0,2 %), czy nawet 4-5 krotny wzrost względem okresu sprzed pandemii (stawki ok. 1,5 %), wstrząsnął niejednym budżetem domowym.

Statystyczna wysokość WIBOR

Choć zmiennych jest wiele, zasadniczo poziom WIBOR statystycznie jest odwzorowaniem stopy referencyjnej NBP (jest ok. 25-50 punktów bazowych większy). Dlatego też wielu kredytobiorców uważnie śledzi periodyczne komunikaty Prezesa NBP – w ostatnich miesiącach nie napawające optymizmem. NBP deklaruje bowiem, że będzie podnosił stopy w reakcji na rosnącą inflację – do skutku, tj. do momentu zatrzymania jej wzrostu. Obserwatorom nie można się dziwić, normą w ciągu około 6-8 ostatnich miesięcy jest wzrost raty o około 50 do niemal 100 %.

Pewnym pocieszeniem są prognozy wskazujące, że maksymalnym poziom inflacji (który można określić jako „przesilenie inflacyjne”) osiągniemy na przełomie roku 22’ / 23’, bądź wśród bardziej optymistycznych analityków – nawet jesienią roku 2022. Nie sposób jednak – w kontekście wojny, napięć surowcowych i energetycznych, a także rozchwiania gospodarek po pandemii – ocenić zarówno na ile przewidywania się spełnią, a także czy rzeczone przesilenie przyniesie spadki, czy też stabilizację na osiągniętym poziomie…

Jak zmniejszyć koszty kredytu?

Rekcja na rozwój wydarzeń i brak perspektyw stabilizacji wydaje się oczywista – wiele osób podejmuje starania w celu „uwolnienia się” od kredytu, w tym zwłaszcza poprzez spłaty i nadpłaty. Banki raportują w 2022 roku znaczący wzrost nadpłat czy przedterminowych spłat kredytów hipotecznych. Warto przy tym zauważyć, że sytuacja przez wiele osób traktowana jest na tyle poważnie, że nadpłacają nie tylko osoby dobrze sytuowane, czy też te które zgromadziły oszczędności (np. w związku z mniejszą aktywnością w czasie pandemii), ale również osoby nie dysponujące wolnymi środkami. Ta ostatnia grupa decyduje się na tak drastyczne ruchy jak wyprzedaż majątku (nieruchomości, samochody itp.). Wszystko po to aby uzyskać kapitał i dzięki niemu zmniejszyć zadłużenie, a tym samym zmniejszyć bieżącą ratę lub skrócić okres kredytowania.

Dlaczego warto zdecydować się na wcześniejszą spłatę kredytu?

Podstawowe korzyści wymieniane są już jednym tchem, przez kredytobiorców którzy chcąc-nie chcąc zostali zmuszeni do poszerzenia swojej wiedzy. Kredytobiorcy w kwestii nadpłat mają więc dwie opcje. Z reguły w umowie, bądź ogólnych warunkach jedna z nich jest narzucona, niemniej najczęściej banki dopuszczają zmiany w tym zakresie (stąd warto przeanalizować dokumentację przed podjęciem decyzji o nadpłacie):

1. Po pierwsze zatem nadpłacenie kredytu może zmniejszy bieżącą ratę.  Względnie nieduża nadpłata – od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy złotych (choć wielu ekspertów przekonuje, że choćby 1000 zł nadpłaty ma znaczenie), może zmniejszyć bieżącą ratę nawet o kilkaset złotych (okres kredytowania zostanie bez zmian).
2. Druga możliwość to pozostawienie bieżącej raty na dotychczasowym poziomie, a w zamian za to – skrócenie okresu kredytowania. Co ważne – skrócenie okresu kredytowania to nie tylko nadzieja na szybsze pożegnanie się z kredytem, ale przede wszystkim – znacząca oszczędność w zakresie odsetek (wszak będziemy krócej korzystać z kapitału). Bazując na podanym przykładzie nadpłaty, mogą to być kwoty od kilkudziesięciu tysięcy, nawet do ponad 100.000,00 zł.

Spłata całości kapitału to odrębna kategoria – w tym zakresie przy klasycznych wieloletnich zobowiązaniach, oszczędność „na odsetkach” będzie na poziomie kilkuset tysięcy złotych.

Przy wcześniejszej spłacie należy się zwrot kosztów kredytu

W niewielu opracowaniach związanych z powyższym zagadnieniem pojawia się kwestia tzw. kosztów pozaodsetkowych, tj. zwłaszcza prowizji kredytowej, ubezpieczenia, opłaty przygotowawczej, czy zryczałtowanych kosztów wycen majątkowych i innych. Z reguły są to kwoty od kilku do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych – często bagatelizowane przy kilkuset tysięcznych zobowiązaniach (z reguły po prostu doliczane do kapitału kredytu). Niewiele osób zdaje sobie zatem sprawę, że skutkiem wcześniejszej całkowitej spłaty kredytu hipotecznego lub jego nadpłaty jest powstanie po stronie banku obowiązku zwrotu znacznej części pozaodsetkowych kosztów kredytu na rzecz kredytobiorcy.

Istotą zagadnienia jest artykuł 39 Ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami:

W przypadku spłaty całości kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny całkowity koszt kredytu hipotecznego ulega obniżeniu o odsetki i inne koszty kredytu hipotecznego przypadające za okres, o który skrócono obowiązywanie tej umowy, chociażby konsument poniósł je przed tą spłatą.

Praktyka banków w zakresie zwrotu prowizji

Jak wyglądało to dotychczas w praktyce? Banki zgodnie twierdziły (a de facto wciąż twierdzą), że wyżej wspomniane koszty (w tym zwłaszcza prowizja) – nie przypadają na okres, o który skrócono obowiązywanie umowy. Uzasadnieniem była argumentacja, zgodnie z którą prowizja jest wynagrodzeniem banku za czynności przedkontraktowe (np. sprawdzenie zdolności kredytowej, obsługę biurową, lokalową itp.), formą rekompensaty za ryzyko kredytowe, a więc generalnie czymś co jest płatne przed rozpoczęciem okresu kredytowania i właśnie w tym momencie jest konsumowane. Nie jest zatem związane z okresem kredytowania. Banki ze smutkiem przyjmowały więc każdą przedterminową spłatę kredytu (wszak traciły odsetki za „niewykorzystany” czas kredytowania), zatrzymując jednak dla siebie 100 % kosztów pozaodsetkowych, w tym zwłaszcza prowizji.

Wyrok TSUE podstawą roszczenia o zwrot prowizji przez banki

Co się zmieniło? Kamieniem milowym był wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 11 września 2019 roku w sprawie C-383/18, który choć zapadł na tle problemów związanych z kredytami konsumenckimi (jego podstawą jest bowiem art. 49 Ustawy o kredycie konsumenckim), to ma istotne znaczenie również dla kredytów hipotecznych.

Dlaczego jest zatem tak ważny? Ponieważ brzmienie cytowanego wyżej art. 39 Ustawy o kredycie konsumenckim jest niemal identyczna względem brzmienia analizowanego przez TSUE art. 49 u.k.k. Art. 49 u.k.k. brzmi:

W przypadku spłaty całości kredytu przed terminem określonym w umowie, całkowity koszt kredytu ulega obniżeniu o te koszty, które dotyczą okresu, o który skrócono czas obowiązywania umowy, chociażby konsument poniósł je przed tą spłatą.

Kluczowa dyrektywa

Równie ważna jest następująca uwaga. Obydwa przepisy stanowią implementację dyrektyw, a konkretnie art. 16 ust 1 Dyrektywy 2008/48/WE w sprawie umów o kredyt konsumencki oraz uchylającej dyrektywę Rady 87/102/EWG oraz art. 25 ust. 1 Dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady 2014/17/UE w sprawie konsumenckich umów o kredyt związanych z nieruchomościami mieszkalnymi i zmieniająca dyrektywy 2008/48/WE i 2013/36/UE oraz rozporządzenie (UE) nr 1093/2010. Jak można się już na tym etapie domyślać, również ww. artykuły dyrektyw mają tożsame brzmienia.

Dlatego też, gdy prokonsumencka wykładnia art. 49 u.k.k. na dobre utrwaliła się nad Wisłą, Prezes UOKiK pochylił się nad zagadnieniem dotyczącym kredytów hipotecznych. Wynikiem jego analiz jest oficjalne stanowisko opublikowane w maju 2022 roku na stronach Urzędu – tożsame co do wniosków z tezami niniejszego opracowania.

Czy zatem banki uwzględnią pogląd Prezesa UOKiK i rozliczą prowizje z kredytów hipotecznych prokonsumencko, zgodnie z duchem wykładni zaprezentowanym przez TSUE? Doświadczenie autora i przeprowadzone analizy wskazują, że nie. UOKiK do tej pory wszczął już 17 postępowań sprawdzających…

Czas pokaże skalę problemu, spory kredytobiorców z bankami wydają się jednak nieuniknione.

Jeśli zainteresował Cię powyższy wpis i chcesz wiedzieć więcej na poruszony w nim temat zapraszamy do współpracy z nami. Specjaliści z naszej kancelarii prawnej w Łodzi są do Twojej dyspozycji, skontaktuj się już dzisiaj i daj sobie pomóc.