Zwrot prowizji banku przy nadpłacie kredytu

Zwrot prowizji banku przy nadpłacie kredytu
Mariusz Plichta

Mariusz Plichta

Starszy prawnik / Radca prawny

Przedterminowa spłata lub nadpłata kredytu hipotecznego ma niewątpliwe korzyści. Życie bez długoterminowych zobowiązań finansowych to tylko jedna z nich. Inne to m. in. brak konieczności spłaty odsetek, „uwolnienie” się od zmiennego WIBOR-u, zmniejszenie bieżącej raty czy skrócenie okresu kredytowania. W niestabilnych czasach to wyjątkowo pożądane kwestie. Jak już wiemy – nie jedyne. Kredytobiorcę czeka dodatkowo swoista premia – tj. zwrot prowizji banku. O konkretnych korzyściach dla niektórych kredytobiorców przeczytasz w poniższym artykule.

Kiedy kredytobiorcy może przysługiwać zwrot prowizji od banku?

Warto wskazać na reprezentatywny przykład:

Przyjmując, że kredyt na kwotę 350.000,00 zł był zawarty w roku 2017 na 25 lat i spłacony w całości w roku 2022, dostrzegamy, że kredytobiorca wykorzystał jedynie 1/5 okresu kredytowania. 4/5 tego okresu zostało niewykorzystane. Prowizja wynosiła 20.000,00 zł.

Konsekwencja jest prosta – bank w takiej sytuacji powinien zwrócić kredytobiorcy kwotę 16.000,00 zł stanowiącą 4/5 poniesionych kosztów pozaodsetkowych.

Przy nadpłacie może okazać się, że okres kredytowania skróci się na przykład o 5 lat. Wtedy kredytobiorca jako dodatkową „premię” powinien otrzymać 4.000,00 zł.

Powyższe analizy to przykład zastosowania tzw. metody liniowej. Jest ona niczym innym niż prostą proporcją. Zgodnie z nią bank może zatrzymać tylko taką część pozaodsetkowych kosztów kredytu, która odpowiada faktycznemu okresowi kredytowania – względem umownego okresu kredytowania. Podsumowując: jeśli np. kredyt wzięty na 20 lat zostanie spłacony po latach 10, bank zatrzymuje 50 % prowizji, a drugie 50 % musi zwrócić kredytobiorcy.

Nieoczywiste korzyści płynące z nadpłaty kredytu hipotecznego

Całkowita przedterminowa spłata kredytu hipotecznego, choć najlepiej działa na wyobraźnię, jest oczywiście poza zasięgiem przytłaczającej większości kredytobiorców. Jeśli zatem kwestia nadpłat wydaje się mało atrakcyjna i nie do końca zrozumiała, warto rozpatrywać ją w kategoriach inwestycji, którą obrazowo można nazwać odwróconą lokatą z oprocentowaniem wyższym, niż to oferowane przez banki.

Brzmi dziwnie? Wystarczy zerknąć w umowę kredytu. Z uwzględnieniem marży banku i aktualnych (lipiec 2022) stawek WIBOR, większość kredytów hipotecznych oprocentowana jest teraz na poziomie 8 do 10 %. Co to oznacza? Każdego miesiąca (w uproszczeniu, nie wchodzą w szczegóły związane z rodzajem rat) płacimy za korzystanie z kapitału pozostałego do zwrotu (załóżmy 250.000,00 zł) odsetki w skali właśnie około 10 % w skali roku. Skoro zatem nadpłacimy choćby 10.000,00 zł, będziemy płacić te odsetki nie od kwoty 250.000,00 zł, a od kwoty 240.000,00 zł. Skoro podstawa naliczania odsetek mniejsza, to mniejsza będzie miesięczna rata.

O ile? Rachunek jest prosty. Bank rekalkulując wysokość kolejnej raty po nadpłacie, zawsze zakłada, że aktualne oprocentowanie (przyjmijmy właśnie 10 %) będzie obowiązywało do końca okresu kredytowania. Co się zatem dzieje z najbliższą ratą i wszystkimi w okresie, w którym utrzyma się aktualne oprocentowanie? Oprocentowanie liczone jest w skali roku, daje to 1.000,00 zł (10.000,00 zł x 10 %), co w przeliczeniu na 12 miesięcy daje 83 zł miesięcznie. Taka kwota co miesiąc zostanie w budżecie domowym kredytobiorcy.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego to oszczędność

Wnioski? Skutek jest dokładnie taki sam jaki osiągnąłby kredytobiorca wpłacając 10.000,00 zł na lokatę oprocentowaną 10 %. Co prawda do portfela w danym miesiącu nie wpływa dodatkowe 83 zł, ale te same pieniądze w nim zostają. Tak czy inaczej rachunek miesięczny zawsze będzie + 83 zł. Dlatego też kredytobiorca pytany dlaczego nadpłacił 10.000,00 zł? Czy w ogóle ma to sens, czy sobie to przemyśla? Może swobodnie odpowiedzieć – to aktualnie najlepsza możliwa  i najbezpieczniejsza inwestycja, próżno na rynku szukać lokat o choćby podobnym oprocentowaniu. 

Zwrot prowizji banku przy wcześniejszej spłacie kredytu nie dla wszystkich

Zalet jest mnóstwo. Czy jednak gdy podejmiemy decyzję (lub już ją zrealizowaliśmy) o przedterminowej spłacie lub nadpłacie kredytu, możemy od razu zażądać rozliczenia prowizji? Niestety nie wszyscy będą tak uprzywilejowani. Z uprawnienia nie skorzystają przedsiębiorcy. Jeśli zatem kredyt finansował np. zakup lokalu czy nieruchomości, wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej, bank nie będzie zobowiązany do zwrotu prowizji.

Drugie i najbardziej istotne ograniczenie związane jest z datą wejścia w życie analizowanej regulacji, tj. przepisu art. 39 Ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Ustawa weszła w życie 22 lipca 2017 roku. Zatem obowiązek omawianego zwrotu prowizji dotyczy kredytów udzielonych wyłącznie po 21 lipca 2017 roku. Konkluzje nasuwają się same – grupa uprawnionych jest aktualnie niewielka. Niemniej jednak pewne jest, że z każdym rokiem będzie się powiększała, a wraz z nią presja na sektor bankowy.

Jak już wielokrotnie wspominano, zróżnicowana jest także sytuacja kredytobiorców nadpłacających. Z dobrodziejstwa częściowych zwrotów prowizji będą mogli skorzystać tylko Ci, dla których skutkiem nadpłaty nie jest obniżenie bieżącej raty, a skrócenie okresu kredytowania. Zawsze zależy to od potrzeb i możliwości konkretnego gospodarstwa domowego. Bez wątpienia jednak przy większych nadpłatach i stabilnym budżecie właśnie opcję ze skróceniem okresu kredytowania można uznać za najkorzystniejszą.

Kto może ubiegać się o zwrot prowizji od banku?

Czy zatem jeśli Twój kredyt nie był związany z działalności gospodarczą, umowę podpisano po 21 lipca 2017 roku i dokonałeś jego spłaty lub nadpłaty skracającej okres kredytowania otrzymasz zwrot prowizji?

W naszej ocenie tak. Pozostaje tylko sprawdzić czy zwrot nie zostanie skompensowany przez tzw. rekompensatę banku, o której mowa w art. 40 Ustawy o kredycie hipotecznym. Uprawnienie kredytobiorcy do przedterminowej spłaty kredytu (warto pamiętać, że bardzo długo prawo do takiej spłaty było zależne wyłącznie od woli banku), zostało po części zrównoważone właśnie ww. rekompensatą. Trzeba przyjąć jednak dwa uspokajające zastrzeżenia. Po pierwsze w przeważającej mierze (dla umów z oprocentowaniem zmiennym) dotyczy wyłącznie spłat w ciągu pierwszych trzech lat od podpisania umowy. Po drugie zaś wiele banków w ramach rywalizacji o klienta w ogóle takich rekompensat nie przewidywało i nie przewiduje w swoich umowach. Oczywiście szczegółowa analiza umowy i ogólnych warunków umów jest niezbędna.

Zwrot prowizji od banku – podsumowanie

Przedterminowa spłata lub nadpłata jest ruchem ze wszech miar korzystnym. Nie w każdym jednak przypadku po stronie banku powstanie obowiązek częściowego rozliczenia prowizji. Może się też zdarzyć, że oczekiwana od banku gotówka zostanie skompensowana przez należną bankowi „rekompensatę”.

Każdy przypadek wymaga zatem fachowej analizy. W potencjalnym (niestety wysoce prawdopodobnym) sporze z bankiem koniecznym może się okazać przedstawienie złożonej argumentacji. Oparta musi być ona na prawie wspólnotowym i aktualnym dorobku orzeczniczym. Dlatego też nieoceniona będzie pomoc profesjonalnego pełnomocnika.

Jeśli zainteresował Cię powyższy wpis i chcesz wiedzieć więcej na poruszony w nim temat zapraszamy do współpracy z nami. Specjaliści z naszej kancelarii prawnej w Łodzi są do Twojej dyspozycji, skontaktuj się już dzisiaj i daj sobie pomóc.

Wyróżniony ekspert

Mariusz Plichta

Starszy prawnik / Radca prawny