Nadpłata kredytu a zwrot prowizji bankowej

Przedterminowa spłata lub nadpłata kredytu hipotecznego ma niewątpliwe korzyści. Życie bez długoterminowych zobowiązań finansowych to tylko jedna z nich.

Inne to m. in. brak konieczności spłaty odsetek, „uwolnienie” się od zmiennego WIBOR-u, zmniejszenie bieżącej raty czy skrócenie okresu kredytowania. W niestabilnych czasach to wyjątkowo pożądane kwestie. Jak już wiemy – nie jedyne.

Kredytobiorcę czeka dodatkowo swoista premia – tj. zwrot prowizji bankowej. O konkretnych korzyściach dla niektórych kredytobiorców przeczytasz w poniższym artykule.

Kiedy kredytobiorcy może przysługiwać zwrot prowizji od banku?

Powyższe analizy to przykład zastosowania tzw. metody liniowej. Jest ona niczym innym niż prostą proporcją.

Zgodnie z nią bank może zatrzymać tylko taką część pozaodsetkowych kosztów kredytu, która odpowiada faktycznemu okresowi kredytowania – względem umownego okresu kredytowania.

Podsumowując: jeśli np. kredyt wzięty na 20 lat zostanie spłacony po latach 10, bank zatrzymuje 50 % prowizji, a drugie 50 % musi zwrócić kredytobiorcy.

Nieoczywiste korzyści płynące z nadpłaty kredytu hipotecznego

Całkowita przedterminowa spłata kredytu hipotecznego, choć najlepiej działa na wyobraźnię, jest oczywiście poza zasięgiem przytłaczającej większości kredytobiorców. Jeśli zatem kwestia nadpłat wydaje się mało atrakcyjna i nie do końca zrozumiała, warto rozpatrywać ją w kategoriach inwestycji. Można ją obrazowo nazwać odwróconą lokatą z oprocentowaniem wyższym, niż to oferowane przez banki.

Brzmi dziwnie? Wystarczy zerknąć w umowę kredytu. Z uwzględnieniem marży banku i aktualnych (lipiec 2022) stawek WIBOR, większość kredytów hipotecznych oprocentowana jest teraz na poziomie 8 do 10 %.

Co to oznacza? Każdego miesiąca (w uproszczeniu, nie wchodzą w szczegóły związane z rodzajem rat) płacimy za korzystanie z kapitału pozostałego do zwrotu (załóżmy 250.000,00 zł) odsetki w skali właśnie około 10 % w skali roku.

Skoro zatem nadpłacimy choćby 10.000,00 zł, będziemy płacić te odsetki nie od kwoty 250.000,00 zł, a od kwoty 240.000,00 zł. Skoro podstawa naliczania odsetek mniejsza, to mniejsza będzie miesięczna rata.

O ile? Rachunek jest prosty.

Bank rekalkulując wysokość kolejnej raty po nadpłacie, zawsze zakłada, że aktualne oprocentowanie (przyjmijmy właśnie 10 %) będzie obowiązywało do końca okresu kredytowania. Co się zatem dzieje z najbliższą ratą i wszystkimi w okresie, w którym utrzyma się aktualne oprocentowanie?

Oprocentowanie liczone jest w skali roku, daje to 1.000,00 zł (10.000,00 zł x 10 %), co w przeliczeniu na 12 miesięcy daje 83 zł miesięcznie. Taka kwota co miesiąc zostanie w budżecie domowym kredytobiorcy.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego to oszczędność

Wnioski? Skutek jest dokładnie taki sam jaki osiągnąłby kredytobiorca wpłacając 10.000,00 zł na lokatę oprocentowaną 10 %.

Co prawda do portfela w danym miesiącu nie wpływa dodatkowe 83 zł, ale te same pieniądze w nim zostają. Tak czy inaczej rachunek miesięczny zawsze będzie + 83 zł. Dlatego też kredytobiorca pytany dlaczego nadpłacił 10.000,00 zł?

Czy w ogóle ma to sens, czy to się opłaca? Może swobodnie odpowiedzieć – to aktualnie najlepsza możliwa  i najbezpieczniejsza inwestycja, próżno na rynku szukać lokat o choćby podobnym oprocentowaniu. 

Zwrot prowizji bankowej przy wcześniejszej spłacie kredytu nie dla wszystkich

Zalet jest mnóstwo. Załóżmy, że spłaciliśmy lub nadpłaciliśmy kredyt. Czy w takim razie możemy od razu zażądać rozliczenia prowizji? Niestety nie wszyscy będą tak uprzywilejowani.

Z uprawnienia nie skorzystają przedsiębiorcy. Jeśli zatem kredyt finansował np. zakup lokalu czy nieruchomości, wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej, bank nie będzie musiał zwrócić prowizji.

Drugie i najbardziej istotne ograniczenie związane jest z datą wejścia w życie analizowanej regulacji, tj. przepisu art. 39 Ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami.

Ustawa weszła w życie 22 lipca 2017 roku. Zatem obowiązek omawianego zwrotu prowizji dotyczy kredytów udzielonych wyłącznie po 21 lipca 2017 roku.

Konkluzje nasuwają się same – grupa uprawnionych jest aktualnie niewielka. Niemniej jednak pewne jest, że z każdym rokiem będzie się powiększała, a wraz z nią presja na sektor bankowy.

Zróżnicowana jest także sytuacja kredytobiorców nadpłacających. Z dobrodziejstwa częściowych zwrotów prowizji będą mogli skorzystać tylko Ci, dla których skutkiem nadpłaty nie jest obniżenie bieżącej raty, a skrócenie okresu kredytowania.

Zawsze zależy to od potrzeb i możliwości konkretnego gospodarstwa domowego. Bez wątpienia jednak przy większych nadpłatach i stabilnym budżecie właśnie opcję ze skróceniem okresu kredytowania można uznać za najkorzystniejszą.

Kto może ubiegać się o zwrot prowizji bankowej?

Czy zatem jeśli nie zawarłeś kredytu w związku z działalności gospodarczą, umowę podpisano po 21 lipca 2017 roku i dokonałeś jego spłaty lub nadpłaty skracającej okres kredytowania otrzymasz zwrot prowizji?

W naszej ocenie tak. Pozostaje tylko sprawdzić czy nie nastąpi tzw. rekompensata banku, o której mowa w art. 40 Ustawy o kredycie hipotecznym.

Uprawnienie kredytobiorcy do przedterminowej spłaty kredytu (warto pamiętać, że bardzo długo prawo do takiej spłaty było zależne wyłącznie od woli banku), zostało po części zrównoważone właśnie ww. rekompensatą.

Trzeba przyjąć jednak dwa uspokajające zastrzeżenia. Po pierwsze w przeważającej mierze (dla umów z oprocentowaniem zmiennym) dotyczy wyłącznie spłat w ciągu pierwszych trzech lat od podpisania umowy.

Po drugie zaś wiele banków w ramach rywalizacji o klienta w ogóle takich rekompensat nie przewidywało i nie przewiduje w swoich umowach. Oczywiście szczegółowa analiza umowy i ogólnych warunków umów jest niezbędna.

Zwrot prowizji bankowej a nadpłata kredytu – podsumowanie

Przedterminowa spłata lub nadpłata jest ruchem ze wszech miar korzystnym. Nie w każdym jednak przypadku po stronie banku powstanie obowiązek częściowego rozliczenia prowizji. Może się też zdarzyć, że oczekiwana od banku gotówka zostanie skompensowana przez należną bankowi „rekompensatę”.

Każdy przypadek wymaga zatem fachowej analizy. W potencjalnym (niestety wysoce prawdopodobnym) sporze z bankiem koniecznym może się okazać przedstawienie złożonej argumentacji.

Oparta musi być ona na prawie wspólnotowym i aktualnym dorobku orzeczniczym. Dlatego też nieoceniona będzie pomoc profesjonalnego pełnomocnika.

Jeśli zainteresował Cię powyższy wpis i chcesz wiedzieć więcej na poruszony w nim temat zapraszamy do współpracy z nami. Specjaliści z naszej kancelarii prawnej w Łodzi są do Twojej dyspozycji, skontaktuj się już dzisiaj i daj sobie pomóc.

Nadpłata kredytu a zwrot prowizji bankowej – często zadawane pytania