W kolejnym z serii artykułów odnoszących się do tematyki wspólnot mieszkaniowych poruszam kwestię sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Wyróżniamy dwa modele zarządu – zarząd umowny oraz zarząd ustawowy. Zarząd ustawowy różni się w zależności od tego, z iloma lokalami mamy do czynienia w danej wspólnocie.
ZARZĄD UMOWNY
Od momentu powstania wspólnoty mieszkaniowej zmieniają się zasady rządzące sposobem zarządzania nieruchomością wspólną. Otóż to, jaki podmiot będzie nią zarządzał zależy od jej współwłaścicieli, czyli członków wspólnoty. Do zarządzania nieruchomością może zostać powołany, już w ramach umowy ustanawiającej odrębną własność lokalu/i, bądź też w późniejszej umowie zawartej później w formie aktu notarialnego, zarządca nieruchomości, którym może być zarówno osoba fizyczna jak i prawna (art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 o własności lokali, Dz. U. 1994 nr 85 poz. 388 ze zm. – dalej „UWL”) – może ona pochodzić również spoza grona właścicieli. Postanowienie umowy ustanawiające zarządcę będzie miało zastosowanie w stosunku do każdego kolejnego nabywcy lokalu. Zarządcę nieruchomości powołać można także w późniejszym czasie w drodze podjęcia przez właścicieli lokali uchwały zaprotokołowanej przez notariusza zgodnie z art. 18 ust. 2a UWL. W ten sam sposób można znieść lub zmienić zarząd w każdym czasie.
ZARZĄD USTAWOWY
W razie, gdyby nie doszło do ustanowienia opisanego powyżej zarządu umownego nieruchomością wspólną stosuje się ustawowy model zarządu. Model ten będzie się różnił w zależności od tego czy będziemy mieli do czynienia z małą czy dużą wspólnotą mieszkaniową.
- ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI PRZEZ MAŁE WSPÓLNOTY MIESZKANIOWE
Zgodnie z artykułem 19 UWL, za małą wspólnotę uważać będziemy taką, na którą składa się co najwyżej 7 lokali. W przypadku takiej wspólnoty, w braku zarządu umownego, zarząd nieruchomością wspólną następuje na zasadach opisanych w kodeksie cywilnym i kodeksie postępowania cywilnego. Brak jest w przypadku małej wspólnoty mieszkaniowej konieczności powoływania do życia organu w postaci zarządu, przez który to organ działałaby wspólnota mieszkaniowa. Funkcjonowanie małej wspólnoty opiera się na bezpośrednim udziale w zarządzaniu nieruchomością wspólną właścicieli lokali. Pomimo tej odrębności, mała wspólnota mieszkaniowa pozostaje ułomną osobą prawną i podlega obowiązkom ewidencyjnym i podatkowym z tym związanym tak samo jak duża wspólnota.
W związku z faktem, iż do zarządu nieruchomością wspólną w przypadku małych wspólnot mieszkaniowych stosuje się przepisy Kodeksu Cywilnego (konkretnie art. 199 i n. KC), do dokonywania czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, zaś do dokonywania czynności przekraczających zwykły zarząd wymaga się zgody wszystkich współwłaścicieli. Oprócz tego, na podstawie art. 200 kc każdy ze współwłaścicieli zobowiązany jest do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną (w przypadku wspólnoty nieruchomością). Jak zauważył Sąd Najwyższy (sygn. V CK 141/02) z obowiązku tego wynika domniemanie, że nawet współwłaściciel mniejszościowy działa zgodnie z wolą wszystkich współwłaścicieli, w związku z czym prowadzenie przez niego zarządu bez umowy czy też postanowienia sądu jest działaniem w pełni uprawnionym i nie stanowi prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia.
Powyżej przedstawiony kodeksowy model zarządu nieruchomością wspólną nie wyklucza możliwości zawarcia przez współwłaścicieli umowy, w której uregulować mogliby oni sposób i zasady zarządzania wspólną nieruchomością. Wprowadzenie umownego reżimu zarządzania nieruchomością wspólną nastąpić może co do zasady w dowolnej formie. Jeżeli jednak umowny sposób zarządu i administrowania nieruchomością ma zostać ujawniony w księdze wieczystej i być skuteczny w stosunkach zewnętrznych, to umowa taka powinna zostać zawarta, zgodnie z art. 31 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. 1982 nr 19 poz. 147 ze zm.), w formie pisemnej z podpisami poświadczonymi notarialnie. Co do zasady, umowa taka powinna być zawarta przez wszystkich współwłaścicieli, jednakże, gdy umowny sposób zarządu nieruchomością wspólną ograniczyć się ma do powołania zarządcy oraz sposobu administrowania rozumianego jako podejmowanie czynności zwykłego zarządu, wystarczyć będzie uchwała większości współwłaścicieli, która liczona ma być stosowanie do przypadających im udziałów. Umowny reżim zarządu nieruchomością wspólną w praktyce polegać może przede wszystkim na powołaniu zarządu (składającego się z jednej bądź większej ilości osób fizycznych lub prawnych), bądź też zarządcy nieruchomości. Członkiem zarządu lub zarządcą może być dowolna osoba fizyczna lub prawna, także spoza kręgu współwłaścicieli, o ile spełnia wymogi ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 1997 nr 115 poz. 741 ze zm.) i świadczy usługi przy uwzględnieniu przepisów tejże ustawy zawartych w rozdziale 3 pt. „Zarządzanie nieruchomościami” (art. 184-190 ust. o gosp. nier.).
Zgodnie z art. 203 kc każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość. Z reguły zarządcą przymusowym zostanie jeden ze współwłaścicieli lub ewentualnie inna osoba wyznaczona przez sąd wykonująca zarząd pod jego kontrolą. Zarządca przymusowy otrzymuje za wykonywane czynności wynagrodzenie obciążające właścicieli lokali (o prawie do wynagrodzenia w tym przypadku przesądza art. 937 KPC).
- ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIĄ WSPÓLNĄ PRZEZ DUŻE WSPÓLNOTY MIESZKANIOWE (SKŁADAJĄCE SIĘ Z CO NAJMNIEJ 7 LOKALI)
W przypadku wspólnot mieszkaniowych, w nieruchomościach, w skład których wchodzi więcej niż 7 lokali, czyli tzw. dużych wspólnot mieszkaniowych, kwestia zarządu nieruchomością wspólną i związanych z tym obowiązków wspólnoty jest nieco bardziej skomplikowana. Otóż w tym przypadku, w braku umowy/uchwały wprowadzającej umowny reżim zarządzania nieruchomością wspólną, wspólnota mieszkaniowa zobowiązana jest do powołania zarządu, jako organu przez który możliwe byłoby jej działanie (art. 22 ust. 1 UWL). Zarząd taki składać się może z jednej lub kilku osób fizycznych. Bardzo istotną kwestią jest to, że tylko osoba fizyczna (wybrana spośród właścicieli bądź też spoza ich grona) może być członkiem zarządu, co wyklucza możliwość powołania w skład zarządu gminy. Istotnym z praktycznego punktu widzenia jest fakt, że w przypadku gdy członkiem zarządu jest osoba fizyczna niebędąca współwłaścicielem nieruchomości to, zgodnie z wymogami ustawy o gospodarce nieruchomościami, powinna ona posiadać licencję zarządcy nieruchomości (art. 184 ust. 1 i 2 ust. o gosp. nier.). Wymóg ten nie ma jednak zastosowania w przypadku gdy osobą powołaną w skład zarządu wspólnoty jest osoba fizyczna reprezentująca gminę, o ile ta jest jednym z członków danej wspólnoty (tak, powołując się na brzmienie art. 190 ust. o gosp. nier.: Kosieradzki Rafał „Kwalifikacja prawna członka wspólnoty mieszkaniowej” (w:) Rejent.2005.10.86). Wybór zarządu dokonywany jest poprzez podjęcie uchwały przez członków wspólnoty.
Wybrany przez właścicieli lokali zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Ma on prawo podejmowania wszelkich czynności w imieniu wspólnoty z wyjątkiem tych, które zostały określone w ustawie jako przekraczające zwykły zarząd (art. 22 ust. 3 UWL). Z kolei do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali. Musi ona wyrażać zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielać zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej (forma taka jak forma czynności prawnej, która ma zostać wykonana). Co do pojęcia czynności zwykłego zarządu, do jak już wcześniej zostało wspomniane, nie zostało ono zdefiniowane w przepisach, jednak można zaryzykować stwierdzenie, że uznane za nie być mogą wszelkie czynności faktyczne, prawne i procesowe związane z administrowaniem budynkiem.