Zakup nieruchomości przez obcokrajowca

Zakup nieruchomości przez obcokrajowca reguluje ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Co do zasady konieczne jest uzyskanie specjalnego zezwolenia, wydawanego przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Kto wydaje zezwolenie na zakup nieruchomości przez obcokrajowca? Na jakich zasadach jest ono udzielane? Jak długo jest ważne? Odpowiedzi na te pytania znajdziesz poniżej.

Zakup nieruchomości przez obcokrajowca – kto wydaje zezwolenie?

Zasady udzielania zezwolenia na zakup nieruchomości przez obcokrajowca określa ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

Zezwolenie jest wydawane, w drodze decyzji administracyjnej, przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej. W przypadku nieruchomości rolnych – jeśli sprzeciwu nie wniesie również minister właściwy do spraw rozwoju wsi.

Sprzeciw wniesiony przez wymienione organy skutkuje brakiem możliwości udzielenia zezwolenia. Jest on wyrażany, w drodze postanowienia, w terminie 14 dni od dnia doręczenia wystąpienia ministra właściwego do spraw wewnętrznych.

Odmowa wydania zezwolenia na zakup nieruchomości przez obcokrajowca nie wymaga wystąpienia do Ministra Obrony Narodowej lub ministra właściwego do spraw rozwoju wsi.

Zakup nieruchomości przez obcokrajowca – podmiot i przedmiot zezwolenia

W rozumieniu ustawy, cudzoziemcem jest:

1. osoba fizyczna, która nie posiada obywatelstwa polskiego,
2. osoba prawna, która ma siedzibę za granicą,
3. spółka osób wymienionych w pkt. 1. lub 2., która nie posiada osobowości prawnej, ma siedzibę za granicą oraz powstała zgodnie z ustawodawstwem państw obcych,
4. osoba prawna i spółka handlowa, która nie posiada osobowości prawnej, ma siedzibę na terytorium Polski i kontrolują ją bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione w pkt. 1., 2. i 3.

Z kolei nabycie nieruchomości to nabycie prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, na podstawie każdego zdarzenia prawnego. Należy pamiętać, że do nabycia nieruchomości może dojść nie tylko w przypadku zakupu nieruchomości przez obcokrajowca, lecz także wskutek innych czynności prawnych. Chodzi o takie czynności, jak przekształcenie spółdzielczego prawa do lokalu w prawo własności czy nabycie nieruchomości w drodze zasiedzenia.

Zakup nieruchomości przez obcokrajowca – wniosek o wydanie zezwolenia

Zezwolenie na zakup nieruchomości przez obcokrajowca jest wydawane na jego wniosek, jeśli:

1. nabycie nieruchomości nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego,
2. nabyciu nieruchomości nie sprzeciwiają się względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa,
3. obcokrajowiec wykaże, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Polską.

Okolicznościami potwierdzającymi więzi z Polską mogą być między innymi:

• posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia,
• zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem Polski,
• posiadanie zezwolenia na pobyt czasowy, stały lub rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej.

Zgodnie z przepisami, wniosek o wydanie zezwolenia na zakup nieruchomości przez obcokrajowca powinien zawierać:

1. oznaczenie wnioskodawcy i jego statusu prawnego,
2. oznaczenie nabywanej nieruchomości,
3. oznaczenie zbywcy,
4. określenie formy prawnej nabycia nieruchomości,
5. informację o celu i możliwości nabycia nieruchomości.

Do wniosku obcokrajowiec ubiegający się o wydanie zezwolenia jest obowiązany dołączyć:

• dokumenty potwierdzające okoliczności wskazane we wniosku,
• dokumenty potwierdzające więzi z Polską,
• wszelkie inne dokumenty, które mogłyby być istotne dla postępowania w celu ustalenia prawidłowości nabycia nieruchomości.

Nie ma możliwości wskazania wszystkich dokumentów, które mogą okazać się konieczne dla rozpatrzenia wniosku. Ustawodawca umożliwił w ten sposób organowi zażądanie każdego dokumentu, jeśli jest to uzasadnione prowadzonym postępowaniem i koniecznością ustalenia prawidłowości nabycia nieruchomości.

Co istotne, powierzchnia nieruchomości nabywanych przez obcokrajowców na potrzeby życiowe nie może przekraczać 0,5 ha.

Zakup nieruchomości przez obcokrajowca – treść i ważność zezwolenia

Zezwolenie powinno określać w szczególności:

1. osobę nabywcy i zbywcy,
2. przedmiot nabycia,
3. specjalne warunki, jeśli Minister Spraw Wewnętrznych zdecydował się na ich określenie w danym przypadku.

Jak wynika z przepisów, zezwolenie na zakup nieruchomości przez obcokrajowca jest ważne 2 lata od dnia wydania.

Postępowanie w sprawie wydania zezwolenia może zostać umorzone w przypadku, gdy wystąpi o to obcokrajowiec, na którego wniosek je wszczęto. Może to nastąpić również w sytuacji, gdy właściciel nieruchomości oświadczy, że nie zamierza jej zbyć na rzecz obcokrajowca ubiegającego się o zezwolenie.

Zakup nieruchomości przez obcokrajowca – promesa wydania zezwolenia

Obcokrajowiec zamierzający kupić nieruchomość może ubiegać się o przyrzeczenie wydania zezwolenia. Instytucja promesy znajduje zastosowanie, gdy obcokrajowiec – z różnych przyczyn – nie może jeszcze ubiegać się o uzyskanie zezwolenia na zakup nieruchomości.

Obcokrajowcy najczęściej występują z wnioskiem o udzielenie promesy w sytuacji, gdy:

• chcą nabyć nieruchomość w drodze licytacji,
• nieruchomość, którą chcą nabyć, nie ma uregulowanego stanu prawnego,
• chcą nabyć wydzieloną część nieruchomości, a podział geodezyjny nie został jeszcze zakończony.

Promesa jest ważna rok od wydania. W okresie ważności promesy nie można odmówić wydania zezwolenia na zakup nieruchomości przez obcokrajowca, chyba że uległ zmianie stan faktyczny istotny dla rozstrzygnięcia sprawy.

Zakup nieruchomości przez obcokrajowca – kiedy zezwolenie nie jest konieczne?

Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców przewiduje przypadki, w których istnieje możliwość zakupu nieruchomości przez obcokrajowca bez konieczności uzyskania zezwolenia.

Nie wymaga zezwolenia na przykład:

1. zakup samodzielnego lokalu mieszkalnego, który zapewnia odpowiednie warunki mieszkaniowe,
2. zakup lokalu lub udziału w lokalu użytkowym przeznaczonym na garaż, jeśli ma to na celu zapewnienie odpowiednich warunków mieszkaniowych,
3. zakup nieruchomości przez obcokrajowca, który zamieszkuje w Polsce co najmniej 5 lat od uzyskania zezwolenia na pobyt,
4. zakup nieruchomości, która wejdzie w skład majątku wspólnego – gdy obcokrajowiec jest małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkuje w Polsce co najmniej 2 lata od uzyskania zezwolenia na pobyt,
5. zakup nieruchomości, jeśli w dniu nabycia obcokrajowiec jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego po zbywcy, a zbywca jest jej właścicielem co najmniej 5 lat.

Należy jednak pamiętać o tym, że – mimo ustawowych zwolnień – konieczne będzie uzyskanie zezwolenia na zakup przez obcokrajowca nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej oraz gruntów rolnych o powierzchni przekraczającej 1 ha.

Zgodnie z przepisami, nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia na zakup nieruchomości przez obcokrajowców będących obywatelami państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej.

Podsumowanie

Obrót nieruchomościami z obcokrajowcami jest w pewien sposób ograniczony przez przepisy ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Wspomniana ustawa przewiduje szczególny tryb nabycia z uwzględnieniem konieczności uzyskania zezwolenia na zakup nieruchomości przez obcokrajowca.

Jesteś cudzoziemcem i zamierzasz nabyć nieruchomość w Polsce? Służymy pomocą w tym zakresie – oferujemy zarówno doradztwo prawne, jak i wsparcie w zgromadzeniu niezbędnej dokumentacji. Zapraszamy do kontaktu z naszymi specjalistami.